本人简介

男，七零后，国内本科毕业，在深圳做了4年的程序员，2003年来日本读研究生，2005年毕业后在东京从事IT相关工作。

下面把我自己在东京购买的三套不动产的一些心得体会，简单整理一下，作为想在日本置产的读者的参考。

第一套

2012年10月份，在一家不动产中介的网站上看中了一套公寓，卖主要价3880万，还价3700万，

结果3810万合意成交。2012/11/6日过户，总过花了不到两个月的时间。

中介是三菱地所リアルエステートサービス株式会社，住宅贷款是三菱東京ＵＦＪ銀行。

对方卖的原因是有了小朋友，65平米有些小了，换了附近的一个100多平米的大一点的房子。

买下来后，原来的房主还过来拜访过一次，可能是想看看我如何利用他的住房的吧。

这是资金计划书，实际签约的时候，个别可能有出入，差别不大。

大体流程整理一下（公寓和自己购置土地后建房会有不同，仅仅给一个大体流程作为参考）

1 找到合适的房屋（不懂日语的可以让中介推荐）

2 现地考察，通过中介和卖主谈好价格，提交购买申请，缴纳定金

3 跟银行申请贷款（全款购入的就不用申请贷款了）

4 由中介商牵头，和卖方/买方（我）/三菱東京ＵＦＪ银行/司法书士一起，去转账的银行店铺，把费用支付的同时，取得公寓的所有权

5 所有权的权力书，大概一周左右，邮寄到自己的住所

事后回顾：

这个住房在中央区，距离地下铁勝鬨站7分钟，建成6年（当时），2012年也是日本不动产价格

比较低的时期，是一个挺不错的交易。

整理如下：

下图是当时中介商做的一份资金计划，能有一个大体的印象

第二套

2015/10月份，当时由于公寓已经价格被抬得很高了，直接买建好的一户建又有些贵，

所以就决定自己买一块土地，然后让建筑公司给建造。

土地在涉谷区，西新宿五丁目站7分钟，67平方米，4700万，价格下降余地不多，

和中介面谈的时候，卖方为了做成生意，把中介费给便宜了一部分，最终降到4660万成交。

由于要买土地，建筑物，还要申请住宅贷款，流程有些复杂，所以我把大体操作流程写下来。

有人可能觉得流程很繁琐，操作的时候中介商会主导安排计划，你需要配合中介准备资料即可。只有在和建筑商谈住房的设计的时候，需要你自己和建筑商谈，中介顶多能给你提个建议什么的。

1 2015/9月，选中土地，联系土地中介商，一周左右商谈好土地的价格。

2 2015/9月，由土地中介商推荐的建筑公司给做了一个木头三层建筑的预算，我自己同时也联系了别的两家建筑公司，让他们给做建筑预算。由于土地中介商的交涉能力还是比个人强，综合比较后选中了土地中介商推荐的建筑公司。

3 2015/11月，由于自己不想出太多钱，尽量利用住宅贷款，由土地中介商代理，申请了瑞穗银行的住宅贷款。 贷款金额就是上面1 商定的土地价格+2 建筑公司的预算价格。能否全额贷下来，就看你的信用和财务状况了。

4 在银行的住宅贷款通过了后，土地中介牵头，和土地卖方/土地买方（我）/瑞穗银行/司法书士一起，先把土地的费用结清，取得所有权。

5 接下建筑公司把设计草案做成，见面由建筑公司把设计草案说明一遍，就不满意的地方提出改善意见，大概谈了3，4次，基本上就定下来了。其中追加了客厅的地热，以及去掉三楼的天花板（这样直接就能看到屋顶，空间大了），追加了100万日元

6 设计定下来后，2016/3月份开始地基工事，2016/9月底交房。2016/10月搬进去。

7 交房后，土地中介牵头，和建筑公司/发注方（我）/瑞穗银行/司法书士一起，把建筑费用结清，取得所有权。

下图是当时和建筑商定下了设计案后，定下来的工程计划

土地/建筑物的情报整理如下：

第三套

由于第二套买土地+设计盖房的模式感觉良好，就趁热打铁，在江户川区用投资贷款，做了一个出租用的一户建，操作流程和第二套差不多，我就不在细述了，只是把土地/建筑物/租金的情报整理如下

土地在小岩车站6分钟的地方。面积106平方米，房地产中介商想等我建成后和我签到管理合同，管理出租等事宜，所以主动把价格从2900降到2800。

建成后我和他签订了租赁管理合同，每月收取房租的5%作为管理费用。我基本上就看看每个月银行账户的进账数额就行了。

随便说一下，房子建的质量很好，比我自己住的一户建要 好不少，看来第二套的价格是压得有些太低了，影响了房子质量。

这块土地的位置不错，从车站出来沿着商店街一直走就到了，很顺路。内部设计的时候我也花了一番功夫，还拜托房地产中介商社长的姐姐给提了不少建议。移交给中介管理后，入住率还挺好，一栋楼总共6个房间，总共的空房时间不超过6房间・月/年。

下面是2021年租赁管理公司（就是房地产中介商）给我的汇款记录，这个是扣除5%的管理费之后的数额，可以看到尽管有疫情影响，房子的空置率还是挺低的（5/6*12 约为6.9%)

土地/建筑物的情报整理如下：

我的在日本购房的一点心得

1 目的要明确，是自己住还是投资。自己住的话就更注重周围的居住环境，投资的话就更注重立地。

2 要有信得过的中介和建筑公司。

日本是信用社会，也是一个成熟的，发展缓慢的很稳定的社会。所以在日本运营的房地产中介，大部分是可信的，结果是服务质量挺高，收取的费用也挺高。

在日本购买不动产的一个关键因素，是有 一个信得过的中介和建筑公司。很多琐碎的事务必须由不动产中介来做，一个靠谱的中介公司，会让你的购入过程变得简单，你放心的交给他们就行。如果中介公司让你感觉不放心，不如一开始就别跟他们合作。

建筑公司也是，有个别的建筑公司，存在在建筑过程中追加开发费用/工期延迟/质量不过关等情况，这个如果严重的话也很闹心。

个人案例：

我在建造第二套房子的时候，在确定设计草案的过程中，有一些修改，追加了100多万费用。由于一开始的建筑预算是一个粗略的费用估算，不可能非常精确，所以追加一两百万的费用，纯属正常，并且他们也会给出追加费用的理由。

在建造第三套房子的时候，选中的那家建筑商，在网上查了一下，有完成日期延迟/和他们的现场监督不好联络的问题，但是质量评价确实不错，价格也合理，综合考虑后，还是选择了那家公司。后来证明网上说的不错，确实延迟了3个月左右，计算3个月的租金的话，也要100多万。不过别的没有大的问题，所以还是接受范围内的。

3 影响房地产价值的几个因素

3.1 立地很重要，在哪个区（以东京为例，简单粗暴的分类：中央区/港区/千代田区立地最好，新宿区/涉谷区/文京区/台东区/品川区/目黑区/丰岛区/中野区也不错）

3.2 离车站距离很重要，日本的都市中交通基本上是利用地面电车。7分钟内很好，10分钟内基本上都能接受，15分钟内就有些人感觉远了，20分钟外的就尽量别考虑

3.3 周边环境，生活设施要有，包括超市/便利店/幼儿园/学校/医院等。附近有寺院/宗教设施/黑社会的事务所的话，会产生负面影响。

4 回报率

如果是在日本投资不动产的话，肯定很关注回报率。

基本上可以这么认为

4.1 旧的一户建>新的一户建>旧的公寓>新的公寓

4.2 旧的建筑物比新的建筑物的回报率高。

4.3 郊区的建筑物比市中心的回报率高

4.4 一户建的回报率比公寓的回报率高。但是需要注意空房率，空房率高的话就把回报率给拉低了。

具体到数字，我觉得现在的旧的公寓，表面的回报率能有7%以上，就算高的。新的公寓能有5%以上，就算高的。

5 升值空间

立地好(市中心/离车站近)的升值空间> 立地差(郊区/离车站远)的升值空间

新建筑的升值空间 > 旧建筑的升值空间

最后，我是把想到的东西，直接形成文字了，有些啰嗦，另外现在人在国内，好多资料还在东京的家里，所以有些情报不够详细。欢迎各种问题和指摘，我根据反馈再修改改善。